Vivienda

No es solo la entrada.
Añade impuestos
y gastos.

Lo que necesitas ahorrado antes de firmar, qué papel exige la ley y cómo medir si la cuota encaja con tu sueldo.

Necesitas antes de firmar ~30% del precio del piso

Antes de empezar

Antes de firmar una hipoteca, ¿cuánto tiempo tienes para pensártelo?

Lo que necesitas ahorrado
antes de pisar el banco.

✓ Entrada: ~20% del precio. Los bancos suelen prestar como mucho el 80% de lo que vale el piso. El otro 20% lo pones tú, de lo que tengas ahorrado. En un piso de 200.000 €, son 40.000 €.

✓ Impuestos: cambian muchísimo según dónde compres. Si el piso es de segunda mano pagas el ITP, un impuesto que pone tu comunidad y que va del 3% al 10% (y sube más en pisos de lujo). Si es nuevo pagas un 10% de IVA, más un impuesto pequeño por firmar ante notario que también depende de tu comunidad.

✓ Papeleo: un 1–2% más. Notario y registro de la compraventa, y la tasación del piso, que desde la Ley 5/2019 la pagas tú. Lo que sí paga el banco es la gestoría, la notaría y el registro de la hipoteca, y el impuesto de firmarla.

✓ En total: entre el 28% y el 32% del precio. En un piso de 200.000 €, entre 56.000 € y 64.000 € que tienes que tener antes de pagar la primera cuota.

El documento que el banco
está obligado a entregar.

La Ley 5/2019 obliga al banco a dejar pasar 10 días como mínimo entre que te entrega la oferta y el día de la firma. Esos diez días son tuyos: están puestos ahí para que te lo leas con calma y preguntes lo que no entiendas.

✓ FEIN: es la oferta en firme. Ahí ves cuánto te cobran, cuánto te cuesta de verdad al año, lo que pagas cada mes durante todo el préstamo y qué comisiones te meten.

✓ FiAE: el papel de los avisos. Te señala las letras pequeñas que más duelen: si tu interés tiene un suelo del que nunca baja, qué productos te obligan a contratar y si el préstamo va en otra moneda.

✓ 10 días naturales de reflexión antes de firmar. La entidad no puede acortar este plazo.

✓ Visita gratuita al notario antes de la firma. El notario revisa los papeles y te resuelve dudas sin que te cueste nada y sin que te comprometas a firmar.

FEIN — Oferta vinculante

10 días de reflexión

CONDICIONES

Tipo de hipotecaFija

TIN3,20%

TAE3,48%

Plazo30 años

VINCULACIONES

Seguro de hogar−0,10%

Domiciliación nómina−0,15%

Cuota mensual estimada692,00 €

✓ Amortizar antes de tiempo tiene la ley de tu lado. Si un día quieres adelantar pagos, el artículo 23 de la Ley 5/2019 pone tope a lo que el banco puede cobrarte por ello: como máximo la pérdida financiera que le causes, con límites porcentuales según el tipo y el año — y si no le causas pérdida, nada. Pide el cálculo por escrito antes de decidir.

✓ La comisión de apertura, si la hay, se paga de una vez al principio y ya va dentro de la TAE — por eso la TAE sirve para comparar y el TIN no. Pregunta cuánto es en euros, no en porcentaje.

✓ Los productos vinculados. Hay que distinguir dos cosas. Un banco puede ofrecerte bajar el tipo si contratas el seguro de vida o domicilias la nómina: eso es una oferta y puedes decir que no. Pero el seguro de daños del inmueble sí te lo puede exigir, porque la ley lo permite. Y ahí tienes un derecho que conviene conocer: puedes llevar una póliza equivalente de otra compañía, y el banco tiene que aceptarla sin cobrarte por estudiarla y sin empeorarte ninguna condición del préstamo (artículo 17 de la Ley 5/2019). Antes de aceptar nada, suma lo que cuestan al año y compáralo con lo que te bajan de cuota: a veces sale peor.

Referencia orientativa de cuota (el 35% de lo que entra limpio)

Sueldo neto 1.500 €

525 €

Sueldo neto 2.000 €

700 €

Sueldo neto 2.500 €

875 €

Sueldo neto 3.000 €

1.050 €

Sueldo neto 3.500 €

1.225 €

El sector usa una referencia muy extendida: entre la cuota y los gastos de la casa no deberías pasar del 35% de lo que entra limpio en casa cada mes.

La cuota tiene un techo.
Y conviene ponerlo a prueba.

Que el banco te la conceda no significa que te convenga. La cuota tiene que caber con todo lo demás que pagas, y aguantar si las cosas se ponen peor de lo que están hoy.

✓ Ese 35% no es solo lo que le pagas al banco. Mete también los seguros que el banco te obliga a contratar y las derramas: los pagos extra que te pide la comunidad cuando hay que arreglar algo del edificio.

✓ Si tu hipoteca es variable, lo que pagas sube y baja solo con el euríbor. Calcula cómo te quedaría con el euríbor al 4% y comprueba que aun así llegas.

✓ Después de comprar no te quedes a cero. Guarda seis meses de gastos aparte: un piso siempre da sustos.

Calcula el tuyo aquí abajo →

¿Cuánto necesitas tener el día de la firma?

Mete el precio, lo que pones tú, el interés y el plazo. Sin registro, sin email — el cálculo se hace en tu navegador.

Tu piso

Precio del piso 200.000 €

Entrada (el dinero que pones tú) 40.000 € · 20% del precio

Lo que te entra limpio cada mes 1.800 €

Lo que te cobra el banco al año 3,2%

En los papeles del banco lo verás escrito como TIN.

Plazo 30 años

Impuestos y papeleo 10%

¿Dónde compras?

El impuesto de la vivienda usada (ITP) lo fija cada comunidad y va del 3% al 10% (y sube más en pisos de lujo): en un piso de 200.000 € eso son hasta 14.000 € de diferencia. Elige la tuya y te ponemos el tipo que te toca, con la norma al lado.

Lo que necesitas el día de la firma — — —

Mueve las barras de al lado y te decimos cuánto tienes que tener guardado antes de firmar.

Sobre el precio del piso —

Lo pones tú — Te lo presta el banco — Impuestos y papeleo, aparte —

—

Lo que le pagas al banco cada mes —

— —

Se va en el piso — Te queda —

—

El piso —

+ Intereses del préstamo —

+ Impuestos y papeleo —

Lo que te acaba costando —

—

Cálculo aproximado, con el sistema de pago fijo cada mes que usan casi todas las hipotecas en España. Los impuestos salen del tipo que cada comunidad publica en su norma, escala por tramos incluida; el papeleo se estima con un 1,5% del precio, que es una regla gruesa y se queda larga en pisos caros. No van dentro la tasación, ni las comisiones, ni los seguros que el banco te pida. Tu cifra real depende de la oferta que te dé tu banco por escrito (la FEIN).

Ahora que lo has leído

Antes de firmar una hipoteca, ¿cuánto tiempo tienes para pensártelo?

¿En qué momento estás tú?

Elige lo que te está pasando ahora mismo.

Mi primer sueldo Cobras 1.800€ pero solo ves 1.400€. No me llega a fin de mes El café de 2€ al día son 730€ al año. Quiero irme de casa Independizarte cuesta más de lo que crees. Me quiero comprar un coche Un coche financiado puede costarte mucho más. Me ofrecen una tarjeta de crédito La tarjeta no es dinero extra. Es dinero futuro. Quiero empezar a ahorrar Un sistema para tu dinero, hagas los números que hagas. Quiero que mi dinero crezca Empezar a los 25 gana a empezar a los 35. La declaración de la renta No es tan difícil. Y puede que te devuelvan. Hacerme autónomo Facturar 2.000€ no es ganar 2.000€. Ni de lejos. Quiero comprar un piso No es solo la entrada: añade impuestos y gastos. Dinero en pareja El dinero genera muchas discusiones. Pensando en el futuro Cada año que pasa, alcanzar lo mismo cuesta más. Me jubilo este año El sueldo se acaba. La pensión empieza. Mi banco está en el móvil Lo que puedes exigir y lo que puedes pedir. Un cargo que no reconozco La prueba la tiene el banco, no tú. El dinero de mis padres Autorizado, cotitular o poder: no es lo mismo.

De dónde sale esto

Todo lo que te contamos aquí se apoya en fuentes oficiales, y te dejamos el enlace.

Compendio de Buenas Prácticas Bancarias capítulo 7: la FEIN, las comisiones y qué productos puede exigirte el banco
Portal del Cliente Bancario el Banco de España explica la hipoteca paso a paso, y quién paga cada gasto
Ley 5/2019, artículo 14 el reparto de gastos entre tú y el banco: la tasación la pagas tú, la gestoría y el impuesto de firmar la hipoteca los paga el banco

Lo que necesitas ahorradoantes de pisar el banco.

El documento que el bancoestá obligado a entregar.

La cuota tiene un techo.Y conviene ponerlo a prueba.