La hipoteca es solo
la mitad de lo
que necesitas saber.
El precio del piso, los impuestos, los gastos de comprarlo, la cuota mensual y la cuota cuando suben los tipos. Vamos a verlo entero — sin sustos en la notaría.
Entrada + gastos ~ 30% del precio en metálicoPaso 01
No basta con tener la
entrada. Hay más.
- Entrada: ~20% del precio. Los bancos suelen financiar el 80%. El 20% restante lo pones tú en metálico. Sobre un piso de 200.000 €: 40.000 €.
- Impuestos: 6–10% según comunidad y si es nuevo o usado. Piso usado: impuesto de transmisiones (ITP, 6–10% según comunidad). Piso nuevo: IVA del 10% + impuesto de actos jurídicos (AJD, 1–2%). Es lo que pagas a Hacienda sí o sí.
- Gastos de la compra: 1–2% extra. Notaría, registro, tasación (la paga la banca desde 2019), gestoría. Pequeños sueltos, pero suman.
- Total ahorrado antes de empezar: 28–32% del precio. Sobre 200.000 €: unos 56.000–64.000 €. Antes de pagar la primera cuota. Si no llegas, no estás listo todavía — y no pasa nada.
Paso 02
Fija, variable
o mixta.
Las tres son opciones legítimas — no hay "la mejor" en abstracto. Depende de tu situación, de cómo de tranquilo quieres dormir y de hacia dónde vayan los tipos de interés en el futuro (que nadie sabe con certeza).
- Fija: el interés no cambia en toda la vida del préstamo. Cuota siempre igual. Te da tranquilidad — sabes lo que pagas hasta el último mes. Suele empezar más cara que la variable.
- Variable: el interés se revisa (normalmente cada 6 o 12 meses) según el Euríbor. Si baja, pagas menos. Si sube, pagas más. Empieza barata pero asumes riesgo.
- Mixta: los primeros años fija (entre 5 y 15), luego variable. Es un punto intermedio — tranquilidad al principio, riesgo al final.
- Importante: el banco no te puede recomendar una sin entregarte la FEIN (ficha oficial estandarizada) con las tres simulaciones para que tú compares. Es tu derecho — exígelo.
Si eliges variable, calcula la cuota como si el Euríbor estuviera al 4% — así sabes qué pasaría en un escenario de tipos altos. El BdE recomienda este test.
Calcula con tus números
Pruébalo con tu situación.
Cuota mensual, intereses totales, impuestos y coste real de comprar el piso. Antes de pisar el banco.
Abrir la calculadoraPaso 04
El papel que el banco
te debe entregar.
Se llama FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y es el documento oficial que el banco está obligado a entregarte al menos 10 días antes de firmar la hipoteca. No es un favor — es ley desde 2019.
- Tipo de hipoteca (fija/variable/mixta), TIN, TAE. En la FEIN ves el coste real comparable entre ofertas. Es lo único que te permite comparar entre 3 bancos de forma honesta.
- Cuadro de cuotas (mes a mes durante toda la vida del préstamo). Cuánto pagas, cuánto va a intereses y cuánto a capital. Sin sorpresas.
- Productos vinculados o bonificados. El banco te puede pedir contratar seguro de vida, seguro del hogar, domiciliar la nómina, abrir tarjeta. Tiene que estar todo desglosado — con vinculaciones y sin ellas.
- Comisiones (apertura, amortización anticipada, cambio de banco). Si quieres pagar antes de tiempo o cambiarte de banco más adelante, hay límites legales — pero el banco te puede cobrar dentro de esos límites.
- Visita al notario antes de firmar. Es gratis y obligatoria. El notario te explica la hipoteca y resuelve dudas — sin compromiso de firmar. Aprovéchalo.
Paso 05
Antes de firmar
en la notaría.
Compara 3 ofertas oficiales
De 3 bancos diferentes, con las mismas condiciones (mismo plazo, misma entrada, mismo tipo). En la jerga bancaria se llaman FEIN. Las diferencias en 30 años pueden ser de 20.000 € o más.
Test de tipos altos
Si eliges variable, calcula tu cuota como si el Euríbor estuviera al 4%. Si esa cuota te aprieta demasiado, la variable no es para ti. Es la prueba que recomienda el Banco de España.
Vinculaciones: cuenta el coste real
Las "bonificaciones" del banco (seguro vida 200 €/año, seguro hogar 250 €/año, planes de pensiones) suman al cabo del año. Calcula la cuota total real con todo incluido.
Tres reglas para no agobiarse
Apunta esto en la carpeta de la hipoteca.
Comprar no siempre es mejor que alquilar
Depende del precio del piso, del alquiler en tu zona y de cuántos años te vas a quedar. Si vas a moverte en menos de 5 años, comprar casi nunca compensa por los impuestos y gastos iniciales.
No te quedes sin colchón
Aunque puedas pagarlo todo al contado, deja al menos 6 meses de gastos ahorrados después de la compra. Una nevera nueva, una reforma urgente — los pisos siempre dan sorpresas.
10 días no es para ti
Los 10 días que el banco te obliga a esperar entre la FEIN y la firma son tuyos. Léela. Llévatela a un asesor independiente si puedes. Pregunta lo que no entiendas en la notaría. Sin prisa.